Milieuschutz – ein brachliegendes Instrument

Noch ein Artikel aus dem aktuellen MieterEcho Nr. 335 (pdf)

Wenn da ein Wille wär‘ – Wie der Senat sein Ziel der Sicherung sozialverträglicher Mieten ernst nehmen könnte

Seit steigende Mieten in Berlin wieder zu einem heiß diskutierten Thema geworden sind, ist auch vermehrt von Instrumenten wie Mietobergrenzen oder Milieuschutzgebieten die Rede. Doch was verbirgt sich hinter der Idee des Milieuschutzes – und lassen sich dadurch Mieten deckeln?

In der Koalitionsvereinbarung, die SPD und Linkspartei.PDS vor zweieinhalb Jahren schlossen, heißt es: „Erhaltungsgebiete können geeignete städtebauliche Instrumente sein, um eine sozialverträgliche Mietenentwicklung zu sichern.“

Das klingt schwammig und nach politischer Uneinigkeit, trifft aber mit dem einschränkenden Wort „können“ den Kern der Sache: Es kommt nämlich drauf an, was man daraus macht. Unter welchen Bedingungen also können Erhaltungssatzungen MieterInnen vor steigenden Mieten und der Verdrängung aus ihrem Wohnviertel schützen? Zunächst, so möchte man meinen, unter der Bedingung, eine Zeitmaschine zur Hand zu haben.

Nicht lange her: Lokale Mietobergrenzen

Noch vor gut zehn Jahren galten Milieuschutzgebiete als einigermaßen wirkungsvolle Methoden gegen rapide Mietsteigerungen. Die Festsetzung eines Gebietes „zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ nach §172 des Baugesetzbuchs (BauGB) ermöglichte den Bezirken einerseits die strikte Unterbindung von Modernisierungsmaßnahmen, durch die Wohnungen eine Ausstattung erhalten, die über dem ortsüblichen Standard liegt. Andererseits konnten in den Milieuschutzgebieten bei modernisierungsbedingten Mieterhöhungen für fünf oder sieben Jahre Mietobergrenzen in der Höhe des mittleren Mietspiegelwerts festgelegt werden.

Mit der BauGB-Novelle von 1998 wurde der (allgemeine) bundesweite Ausstattungsdurchschnitt zum Maßstab für die Wohnungen in Milieuschutzgebieten. Kein Recht mehr also auf Kachelofen oder Gasaußenwandheizung. Dann stellten Gerichte zunehmend die Mietobergrenzen infrage. Obwohl diese jahrelang galten, vermisste plötzlich das Berliner Oberlandesgericht eine adäquate Rechtsgrundlage, die den Eingriff ins ach so heilige Eigentumsrecht der Hauseigentümer zulasse. 2004 galten Mietobergrenzen schließlich als gescheitert.

Kein Interesse an Rettung

Der Berliner Senat trug durch demonstratives Nichtstun dazu bei, den Milieuschutz nach und nach abzuschaffen. Unter Stadtentwicklungssenator Peter Strieder waren steigende Mieten ohnehin kein Thema, vielmehr galt die Aufmerksamkeit der gut verdienenden Mittelschicht und ihrer Verankerung in den Innenstadtbezirken. Da konnte eine gute Portion Aufwertung natürlich nicht schaden. Und so wurden allerlei konstruktive Vorschläge, wie die Mietobergrenzen wieder rechtlich abgesichert werden könnten, ignoriert.

War der Milieuschutz früher für die Verwaltung ein Instrument zur Durchsetzung des Mieterschutzes gegenüber den Eigentümern, so sind MieterInnen heute weitgehend auf sich gestellt. Dabei wird der Wohnungsmarkt für einkommensschwache Haushalte immer kleiner: Günstige Mietwohnungen verschwinden durch Modernisierung und Umwandlung in Eigentum. Durch den Anstieg der Mieten in der mittleren Preisklasse nimmt der Bedarf an günstigen Wohnungen noch zu und führt, der Marktlogik folgend, zu ansteigenden Mietpreisen bei Sub- und Teilstandardwohnungen. Neubau findet dagegen in ganz anderen Sphären statt – unerreichbar für Einkommensschwache.

Drei Wege zum Glück

Dabei wäre es ein Leichtes, im Rahmen der Mietspiegel-Erhebungen Angespannungen auf dem Mietwohnungsmarkt in bestimmten Stadtteilen festzustellen und dort Mietobergrenzen festzusetzen. Auch ganz ohne erlassenen Milieuschutz gelten laut § 5 Wirtschaftsstrafgesetz Mieten, die 20% über dem Mietspiegelwert liegen, bei einer „Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum“ als überhöht und können als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße belegt werden.

Diese Kappung nach dem Wirtschaftsstrafrecht könnte zwar Mietsteigerungen aufhalten, würde jedoch günstige Wohnungen nicht vor der baulichen Aufwertung schützen – und damit vor dem Wechseln in eine teurere Mietspiegelkategorie. Hier könnte der Milieuschutz greifen und jenen Mieter/innen zum Verbleib in ihren Stadtvierteln verhelfen, die angesichts der Marktpreise auf einfach ausgestattete Wohnungen angewiesen sind und für die eine Miete von 20% über dem Mietspiegel – zumal bei modernisierten Wohnungen – schon viel zu viel wäre.

Letztlich löst auch ernst gemeinter Milieuschutz aufgrund seines defensiven Charakters das Problem der mangelnden und weiterhin schrumpfenden Anzahl günstiger Wohnungen nicht. Die Stadt steht hier in der Pflicht, entweder durch neue Sanierungsförderungen einen relevanten Teil der modernisierten Wohnungen preislich im günstigen Bereich zu binden oder das immer kleiner werdende Marktsegment durch sozialen Wohnungsneubau zu vergrößern.